A Reforma Tributária chegou ao setor imobiliário. Sua empresa tem até 31/12/2028 para as decisões que valem mais.

Venda, locação, intermediação e construção passam a pagar IBS e CBS. A JMS transforma a LC 214/2025 em números da sua operação — e em um plano de ação com prazo.

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Alienações: alíquota reduzida em 50%

Locação: redução de 70%

RET preservado a 4% / 1% até 31/12/2028

Redutor social de até R$ 100 mil por unidade

O que muda

Operações que passam a pagar IBS e CBS

O regime específico de bens imóveis (LC 214/2025, arts. 251 a 270) alcança atividades que antes estavam fora da tributação do consumo.

Alienação e incorporação

Venda de unidades, incorporação e parcelamento do solo — antes só ITBI e IR, agora também IBS/CBS sobre a operação.

LC 214/2025, arts. 251-252

Locação e arrendamento

Aluguel, cessão onerosa e arrendamento tributados — inclusive para pessoa física que atinge os limites de equiparação.

LC 214/2025, arts. 251 e 263

Administração e intermediação

Corretagem e gestão de carteira saem do ISS e entram no IVA dual, com novo enquadramento e novas obrigações.

LC 214/2025, art. 251

Construção civil

Serviços de obra no regime específico, com crédito de insumos condicionado a controles de custo por obra.

LC 214/2025, art. 255; Res. CGIBS nº 6/2026, art. 365

Prazos

O calendário que define a conta

A transição vai de 2026 a 2033 — mas as decisões mais caras têm data bem mais próxima.

2026

Ano-teste do IBS/CBS. Regulamentação do regime imobiliário publicada em abril.

2027

CBS em alíquota cheia; extinção de PIS/Cofins. Começa a contagem dos custos dedutíveis.

31/12/2028

Última data para optar pelo RET do patrimônio de afetação (CBS a 4% ou 1%).

2029-2032

Transição ICMS/ISS → IBS; dedução decrescente de custos na base do IBS.

2033

Sistema novo integral: ICMS e ISS extintos.

Cada empreendimento lançado sem análise formal é uma decisão tomada por omissão.

A comparação RET × regime padrão depende da margem e do redutor de ajuste de cada projeto — não existe resposta única. Fundamento: LC 214/2025, arts. 485 e seguintes; Lei nº 10.931/2004.

Segmentos

O que está em jogo para o seu negócio

Quatro frentes de atuação, cada uma com prazos, riscos e oportunidades próprios.

Incorporadoras e construtoras

Estudo formal RET (4%/1%) × regime padrão por empreendimento, antes de 31/12/2028.
Redutor de ajuste do terreno e consumo proporcional por unidade alienada.
Crédito de insumos por obra: centro de custo no ERP e Código de Identificação da Obra.
Dedução de ICMS/ISS pagos em 2027-2032 nas vendas pós-2029 — exige controle desde já.

Falar sobre meus empreendimentos

Loteadoras e urbanizadoras

Opção definitiva: CBS de 3,65% sem créditos × regime padrão com redutores.
Redutor social de R$ 30 mil por lote residencial, após o redutor da gleba.
A resposta muda a cada loteamento: margem alta tende aos 3,65%; custo alto tende ao padrão.
Efeito caixa do regime de recebimento nas vendas parceladas de longo prazo.

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Imobiliárias e administradoras

Fim do ISS na intermediação; locação com redução de 70% e redutor de R$ 600/mês.
Contratos firmados até 16/01/2025 podem optar por 3,65% — nem sempre é o melhor.
Revisão contrato a contrato, cláusulas de repasse e comunicação aos locadores.
Seus locadores PF vão procurar orientação — esteja pronto para oferecê-la.

Revisar minha carteira

Investidores pessoa física

Locação: contribuinte só com receita > R$ 240 mil/ano E mais de 3 imóveis (cumulativos).
Venda: equiparação com mais de 3 imóveis/ano — ou 2ª venda de imóvel construído por você.
Fora dos limites, não há IBS/CBS — mas o enquadramento muda ano a ano.
ITBI e IR/ganho de capital continuam: a conta completa envolve os três.

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Simulador

Quanto sua operação pagaria de IBS/CBS?

O cálculo em camadas da LC 214/2025: valor da operação, menos redutores, vezes a alíquota reduzida. Resultados estimados — a alíquota de referência ainda não foi fixada.

Valor da operação (R$)

Custo de aquisição / valor de referência — redutor de ajuste (R$)

Tipo de imóvel (redutor social)

Valor da operação—

(−) Redutor de ajuste (arts. 257-258)—

(−) Redutor social (art. 259)—

Base de cálculo—

× Alíquota efetiva estimada (redução de 50%, art. 261)—

—

IBS/CBS estimado · carga de — sobre o preço

Seu aplicativo de e-mail foi aberto com a solicitação pronta — é só enviar.

Simulação ilustrativa e estimada. A alíquota de referência do IVA (premissa: 26,5% cheia → 13,25% nas operações gerais e 7,95% na locação) ainda não foi fixada por Resolução do Senado Federal. O resultado não considera créditos de insumos, regimes de transição específicos, ITBI nem IR/ganho de capital, que permanecem devidos à parte. Não substitui análise profissional individualizada. Base: LC 214/2025, arts. 251-270 e 485-490; Res. CGIBS nº 6/2026; Decreto nº 12.955/2026.

Quem conduz

Conhecimento com nome e sobrenome

Nada de consultoria genérica: quem assina as análises é quem sobe ao palco e responde às perguntas difíceis.

Rodrigo Souza Lima

CEO — JMS Contabilidade e Gestão Empresarial

Contador com mais de 20 anos de experiência, especializado na área tributária, com formação pela Fundação Getulio Vargas (FGV) em estruturação, planejamento e viabilidade de negócios imobiliários.

Ao longo da carreira construiu uma expertise singular no atendimento a construtoras, incorporadoras, loteadoras e players do mercado financeiro, atuando também no segmento de holdings com soluções em planejamento tributário e sucessório.

"A reforma não pergunta se a sua empresa está pronta. A nossa função é garantir que a resposta seja sim — com número, fundamento e prazo."

Conheça a equipe completa

Treinamento in company

Seu time preparado para decidir

Turmas de até 20 participantes, na sua sede ou on-line ao vivo, com estudos de caso montados sobre os dados da própria empresa.

Plateia lotada em evento da JMS sobre a Reforma Tributária

Evento JMS — Reforma Tributária no Setor Imobiliário. Salas cheias e perguntas de quem decide: é assim que o conteúdo é testado antes de chegar à sua empresa.

Fundamentos da reforma no setor imobiliário

Gestores, financeiro, contábil e comercial

Incorporação: RET, redutores e crédito por obra

Incorporadoras e construtoras

Loteamento e parcelamento do solo

Loteadoras e urbanizadoras

Locação, administração e intermediação

Imobiliárias e administradoras

Palestra executiva para investidores

Clientes investidores PF (evento)

Solicitar proposta de turma

Atualizações normativas

O regime está em construção. Nós acompanhamos.

Boletim mensal comentado sobre atos do CGIBS, da RFB e do Senado com impacto no setor imobiliário. (Conteúdo ilustrativo do protótipo.)

JUNHO/2026

Resolução CGIBS nº 6/2026: o que o regulamento do IBS detalha sobre o regime de imóveis

Arts. 360 a 385 — redutores, contribuinte PF, imóvel distinto e valor de referência: os pontos que mudam a rotina de apuração.

Ler análise completa →

MAIO/2026

Decreto nº 12.955/2026 e a CBS sobre operações imobiliárias

O livro de bens imóveis do regulamento da CBS é simétrico ao do IBS — e o que isso significa para a escrituração.

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EM MONITORAMENTO

Alíquota de referência: o que muda nas suas simulações quando o Senado decidir

Por que todos os estudos da JMS são entregues com compromisso de recálculo.

Ler análise completa →

A janela do RET fecha em 31/12/2028.

Comece pelo Diagnóstico de Impacto IBS/CBS: em 4 semanas, sua empresa sabe exatamente o que a reforma custa — e o que fazer a respeito.

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